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过去八年卖地超32万亿 住建部要求地方“稳地价稳房价”
作者:中国板报网    来源:www.zjjsepc.com    点击数:    更新时间:2019/1/11

  尽管出现了超过1500宗的土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然在狂奔。

  财政部数据显示,2018年前11个月,全国土地出让收入53362亿元,同比增长28.9%。而2017年全国土地出让收入52059亿元,在尚未计算12月份的情况下,2018年土地出让收入已超过2017全年,再创历史新高。

  与楼市走势相似,2018年的土地市场也划出了一道抛物线,前高后低的趋势格外明显。

  2018 年上半年,三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热,开发商拿地热情高涨,下半年以来土地市场有所降温,2018年1-11月土地购置面积同比增长14.3%,增速已经低于2017年同期。

  经第一财经记者计算,2018年11月份全国土地出让收入为5843亿元,10月份为5221亿元。过去几年,一般年底之际月均土地出让收入会有所增加,如果12月份能达到6700亿元,则2018年全年土地出让收入将历史性地跨过6万亿元大关。

  按财政部统计,自2011年至2017年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元。

  如果加上2018年前11个月的数据,自2011年至今的八年间全国土地出让收入总计超过了32万亿元,年均4万亿元。

  据中原地产研究中心统计,2018年全年土地出让金超过千亿元的城市有11个,最高的杭州超过了2500亿元,另外,上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市也超过千亿元。

  与土地出让全年数据创历史新高相比,2018年下半年以来土地流拍也层出不穷,反映了土地市场终于由火爆到逐渐降温的转向,而这一波土地市场的高温已经持续了两年多的时间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,2016年,由于一线及部分热点城市市场火爆,地王数量增多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致地价涨幅较大。2016年下半年,部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国层面来看总体地价涨幅并未收到抑制,2017年地价同比涨幅继续扩大。进入2018年,尤其是三季度以来,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,地价同比涨幅逐渐收窄。

  土地流拍的原因主要是由于土地出让条件比较严苛,出让地块楼面价偏高,这成为影响房企拿地决策的主要因素。

  中原地产研究中心数据显示:截至去年12月27日,今年一二线城市合计住宅土地流标高达369宗,是最近6年来的最高记录,同比上涨156%。

  除了一二线城市,三四线城市的土地流标数量也处于高位。今年年内三四线城市流标住宅土地1203宗,叠加一二线城市的369宗,合计住宅土地流标高达1572宗。

  中原地产首席分析师张大伟认为,导致土地流标的原因非常多,从2016年“930新政”开始,全国一二线城市严格调控,开发商销售回款压力越来越大。再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。加之近期企业的融资压力大,房企拿地的积极性下降。

  此外,一些流标的地块开发限制条件较多、配建要求较多,地块又非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。

  不过,张大伟也认为,目前来看,土地流标并不是当前土地市场的主流,流标土地占比依然较低。全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类优质地块拿地的积极性仍然较高。

  除了土地流拍数量增加较多外,土地成交溢价率的走低也可以反映市场的冷热转换。

  张大伟表示,从热点城市看,2018年土地溢价率基本平稳,大部分城市土地出让的溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

  “以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年是13%。明显降低。”张大伟说。

  近年来,由于地价上涨较多,也间接推升了房价上涨。稳地价也成为主管部门对地方政府的一项主要考核指标。

  在近日的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽表示,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  “坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”王蒙徽说。

  地方已经陆续有新的举措出台。

  去年12月27日,北京市规划和自然资源委发布消息,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,于2019年1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。

  这三宗地块合计总建筑面积约357802平方米,挂牌总起始价为541830万元,折合楼面价格为约1.5万元/平方米。

  这也是北京第一次利用集体土地建设共有产权房,为政策性住房开辟了土地供应新渠道。由于减去了土地征收等环节,三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地。这些地块的入市,将有助于“稳地价”措施的落地。

  严跃进表示,北京此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设,此类土地本身没有征地环节,其和国有建设用地实现了同权的概念,本身是有助于降低土地成本的。这也和共有产权住房建设的导向比较匹配,即此类土地后续能够获得相对好的发展态势,利好相关住房项目价格的下调。

(文章来源:第一财经)

过去八年卖地超32万亿 住建部要求地方“稳地价稳房价”

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